编者按：

　　我省低效用地再开发试点工作开展以来，各地积极推进，涌现出一批好的经验做法。近期，全省县域重点产业链暨低效用地再开发等工作现场会在安溪县召开，福清市、石狮市作典型发言，同时印发了19个典型案例。本栏现予以刊发，供各地学习借鉴，切实发挥典型示范作用，进一步推动全省低效用地再开发工作。

　　今日刊发

金旸（厦门）实业有限公司改造项目

（再开发类型：二级市场分割转让，引入第三方再开发）

　　一、项目基本情况

　　金旸（厦门）实业有限公司（以下简称金旸公司）于2016年通过出让方式取得厦门市海沧区H2013Y30-G地块，土地面积178292.969平方米，地上总建筑面积267439-356586平方米，容积率为1.5-2.0；合同约定土地用途为工业，投资强度不低于4000元/平方米，产业类型为塑料薄膜制造，应于2016年3月9日前竣工。

　　该项目在完成一期建设后，因企业自身原因未能按照合同约定按期竣工，建设用地范围内13万平方米用地长期处于空置状态，土地投入产出效率低下。为推动建设用地再开发利用，2020年7月30日将该项目认定为低效工业用地，并要求在2年内完成整改。

　　二、改造主体和改造模式

　　经海沧区政府、金旸公司等合同各方协商，在完成原合同约定的竣工违约处置后，由原土地权利人金旸公司申请，将项目用地范围内空闲未建13.44公顷土地通过土地二级市场进行分割转让，并保留其余4.39公顷、容积率1.3的部分地块。

　　在金旸工业用地处于低效利用时期，金旸公司实际控股人厦门长塑实业有限公司（以下简称长塑公司）研发出新能源膜材，需要新增产业空间扩大再生产。因此，金旸公司将空置的13.44公顷用地分割后，通过土地二级市场转让给长塑公司，用于新研发产品的生产。同时，海沧区政府与新买受人长塑公司，在转让地块合同中重新约定了开工、竣工、投产日期，并按厦门市现行工业项目控制标准重新签订监管协议，约定产业类型、投资强度、土地产出率、地均税收标准等指标要求。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　金旸低效用地是厦门市首宗采用二级市场分割转让模式改造的低效用地再开发试点项目，取得了良好的经济、社会效益。

　　一是用地更加高效集约。通过分割转让引入第三方再开发的方式，分割后的地块土地投资强度为4400元/平方米，容积率为1.6～3.0，分别比原合同约定提升了10%和50%。新项目新增固定资产投资总额25亿元，新增建筑面积19.5万平方米，达产后年产值超10亿元。

　　二是实现了地块产业转型升级。通过二级市场将分割后的13.44公顷地块转让给长塑公司，不仅解决了长塑公司新产品的生产空间问题，也让长塑公司通过其控股上市母公司中仑公司，以募投方式解决在海沧建设资金需求。

再开发前：金旸（厦门）实业有限公司原用地（H2013Y30-G地块）

再开发后：厦门长塑实业有限公司项目效果图

　　四、主要做法

　　1.客观分析处置竣工违约事实。金旸公司因未完成原合同建设任务，涉及竣工违约，以未建部分为基数计算，违约金额747.97万元。为推进项目处置，该地块低效整改处置期间正值国家环保督察，存在违约非土地使用权人原因。海沧区通过实事求是分析疫情和台风天气等不利因素造成违约的事实，合理减免部分违约金，减轻企业负担。企业于2022年12月，按规定缴纳竣工违约金488.51万元。

　　2.转移建设义务解决指标未履约问题。金旸公司拟保留已建成地块容积率未达到原土地出让合同约定和工程规划许可证批复的要求，按照合同约定需缴纳违约金304.28万元，并有权要求受让人继续履行合同约定的建设事项。根据厦门市低效用地再开发“正向激励+反向倒逼”的原则，对改造项目引入符合片区产区规划导向的新产业业态，经工信部门确认后，根据可不对原用地的固定资产投资强度、土地产出率、地均税收等指标进行审核的规定，按高于原合同标准，重新约定分割转让地块容积率等指标，由新地块企业随合同落实相应建设指标，不再追究原竞得人对分割收储地块的违约责任。拟保留地块缴纳违约金后按现状办理保留地块验收及产权手续。

　　3.依据政策延长监管时间、调减税收金额。金旸公司因实际经营问题涉及税收违约。根据厦海政〔2019〕121号文，参照厦府〔2014〕271号文重新核定延长总地块2年的纳税承诺监管时间，年纳税承诺额按保留和转让面积均等比例调减。拟保留地块的年纳税承诺额推迟纳税承诺期限3年；拟转让地块，免除认定低效期间的违约金，将重新计算后的违约金纳入保留地块十年税收中进行考核。

　　4.按照新地块面积，重新核实履约责任。企业因邻避效应等不可抗力原因所造成投资强度未达标，于2019年4月被罚没履约保证金855.8万元，申请退还履约保证金。经研究，已罚没的履约保证金不予退还，在地块分割转让后，按照保留地块面积单独计算固定资产投资要求，后续不存在固定资产投资违约情形。

　　五、政策经验

　　以国土空间总体规划和片区产业规划为导向，研究制定“一地一策”方案，按照土地分宗的方式，将低效用地流入二级市场进行交易转让。重新约定土地产出率、地均税收标准、股权限制要求等事项并签订监管协议，提升土地利用效率。【厅利用处 厦门市自然资源和规划局】