在漳州台商投资区，一场关乎低效用地再开发、产业升级与城市更新的变革正在上演。

　　曾经辉煌后陷入发展瓶颈的灿坤工业园，正以龙池大型工业综合体的全新姿态，拉开“二次腾飞”的序幕，实现从低效用地到投资热土，从单层厂房到“摩天工厂”的蜕变。前不久，漳州台商投资区龙池大型工业综合体改造案例入选自然资源部低效用地再开发试点第二批典型案例。

　　破旧立新

　　低效用地再开发

　　灿坤工业园建设于2002年，曾是业界瞩目的小家电新型制造基地，是区域经济的重要支柱，带动了整个片区的经济发展与社会繁荣。该工业园土地使用权属于地方国企，由国企建设厂房出租给灿坤项目使用，用地面积约2129.04亩，仅建设了65万平方米的单层厂房、铁皮厂房，平均容积率0.58，土地利用率较低，园区配套设施建设滞后，制约了园区经济高质量发展。

　　2023年年底，台商投资区通过摸排研判，决定对灿坤工业园进行标准化园区改造，建设龙池大型工业综合体项目。

　　按照“淘汰落后、盘活低效、规范提升”的思路，台商投资区以打造福建单体规模最大的标准化产业园区为目标，推动该项目土地复合利用，计划引进项目投资133亿元，盘活低效用地约2200亩，建成后总建筑面积将大幅度增加。

　　项目的顺利推进，离不开政策的有力支持。漳州台商投资区自然资源局党组书记卢春江介绍，在工业用地提质增效方面，项目整体拆除单层厂房，新建多层、高层厂房，根据奖励政策，超出原批准总计容建筑面积部分不再收取土地出让价款、免征城市基础设施配套费。在土地供应与工程项目审批方面，该局推动项目“拿地即开工”，提高审批效率。在不动产权属分割转让方面，项目工业用地上的标准厂房可按幢、按层为基本单元分割，办理转移登记。在工业用地混合利用方面，项目将工业用地规划为“工业﹢商业商务”混合用地，为园区的多元化发展提供政策依据。

　　统筹推动

　　服务加持强保障

　　台商投资区成立低效用地再开发试点工作领导小组，由区党工委、管委会主要负责人任组长，明确整体工作任务、工作机制、部门分工，政府各部门之间无缝衔接形成“一盘棋”，精准靶向发力，高位统筹推进。

　　为了高效推动工作，台商投资区创新实施“345”工作法，即以规划先行、标准先行、招商先行“三个先行”为导向，编制《漳州台商投资区产城人融合发展规划》；聚力“四种模式”：“干”字为要提质效，调动政府部门“全面干”，调动国有企业“带头干”，调动民营企业“自主干”，调动资源“整合干”；不断强化组织保障、资金保障、配套保障、服务保障、运营保障等“五项保障”，充分挖掘低效用地价值，推动园区标准化建设。

　　台商投资区设立低效用地提质增效工作指挥部和龙池大型工业综合体工程建设指挥部，负责具体组织实施，管委会主要领导任低效用地提质增效工作指挥长；成立六个专班，区分管领导任各专班负责人，职责覆盖投资建设全过程。为确保政策落实到位，指挥部制定了工作协调、项目量化等机制，及时跟踪各专班工作进展，定期会商，进行工作难点、堵点分析，加强统筹协调、资源共享，确保各项工作有序推进。同时，针对已摸排的低效用地清单建立土地利用“一本账”，实现“一图一宗一档”。

　　台商投资区还对土地利用开发全过程进行梳理，因企施策，制定“腾笼换鸟”“拆旧建新”“并宗改造”“厂园一体改造”等一系列盘活措施，全力破解低效用地再开发面临的各种难题。

　　在推进工作过程中，台商投资区各职能部门靠前服务，畅通要素保障渠道，创新推行“土地供应与工程项目并行审批”新模式，构建从前期策划生成、项目签约、土地报批、审批办证再到开工建设的全流程融合机制，助力项目完成前期策划、原企业搬迁、工程建设、融资策划、招商运营、综治保障等工作。项目充分利用土地挂牌成交时间的空档期，在签订土地出让合同前，协助地方国企提前完成工程设计方案、各类评估评价报告编制审查、施工图设计和审查以及模拟审批等相关工作，推动实现“拿地即开工”，最大程度提升盘活效率，推动审批、服务高度融合。这一做法比传统模式节约4个月左右审批时间，项目最快可在取得土地证明文件后1天内完成施工许可证等“多证齐发”。

　　创新探索

　　盘活开发新路径

　　台商投资区从盘活低效用地的全过程入手，积极探索再开发途径和方法。

　　“龙池大型工业综合体项目由台商投资区管委会主导、市属国企投资、地方国企操盘，项目实施主体为地方国企——漳州市经济发展集团有限公司，负责项目全生命周期的建设和运营，对该项目涉及的七个地块及相关配套地块进行施工建设。”漳州市经济发展集团有限公司常务副总经理张火金说。

　　该项目拟打造以新一代电子信息技术、生物医疗器材、智能制造、新材料为重点的现代标准化产业园区，建成后将有力带动龙池片区的经济发展。在改造模式上，项目采取“收储后重新出让”“拆旧建新”“土地功能复合”“地上地下多元利用”等方式，分功能片区进行改造，做到成熟一块、盘活一块、见效一块，让每一寸土地“活起来”“火起来”。

　　卢春江介绍，项目建设主要做好四个方面：

　　土地混合开发，推动“三生”融合。项目建设过程中，对现状厂区“拆旧建新”，存量用地混合开发利用，主要规划为“工业﹢商业﹢商务”用地，建设标准厂房、总部办公楼和社区商业，部分地块配建规模不等的人才公寓、研发中心、仓储、园区运营中心等，并充分发挥北侧文圃山的生态本底优势，建设生态景观轴，通山连城、引绿入园，推动园区生产、生活、生态融合。

　　强化龙头带动，支持台企发展。项目规划预留483亩用地、建筑面积65万平方米的“新灿坤工业园”，作为灿坤实业有限公司原厂房拆除后的生产建设用地，一如既往地支持台企发展；园区剩余发展用地1700亩、建筑面积约203万平方米，优先引进其产业链上下游的台资、台企，打造台胞居住、工作专区。

　　空间多元利用，推动产业融合。项目地面按照容积率不低于2.5的要求开发建设多层、高层标准厂房，推动“工业上楼”，在垂直空间中形成上下游产业链，发挥产业就近协同效应，打造中小企业集聚区。同时，项目还通过建设“摩天工厂”改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象面貌。项目地下规划建设智慧物流仓储区、商业配套服务区、文体娱乐活动区和多层机械停车区，整体空间多元利用，产业链条、服务设施上下融合。

　　多元资金保障，推动资本融合。项目创建“基金﹢产业﹢园区”模式，通过引入社会资本注资、地方国企出资、产业社区引资、入驻企业投资、设立基金融资等方式有效保障项目改造资金，同时，项目利用已建成的厂房，经主管部门审批后，设置合理的租售比，确保资金能及时回笼，租金可保障园区运营，从而实现资产净增、收入递增、效益倍增。

　　经过一系列改造举措，龙池大型工业综合体项目取得了显著成效。改造后建筑规模由65万平方米扩大至309万平方米，片区平均容积率从0.58整体提升至2.5。曾经的单层厂房逐渐被多层、高层厂房取代，工业规模实现倍增，现代化的产业园区拔地而起，整体城市门户形象焕然一新。项目致力于发展新材料、智能制造、医疗器材、新一代电子信息等新兴产业集群。预计建成投产后年产值可提升至100亿元。

　　从陷入发展困境的老旧园区，到充满活力与希望的现代产业综合体，龙池大型工业综合体改造项目的成功实践，为老旧园区低效用地再开发和城市更新提供了宝贵的经验。【中国自然资源报】