编者按：为进一步推进低效用地再开发试点工作，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，省自然资源厅近日发布第三批低效用地再开发典型案例，本批推广的案例具有模式创新、路径细化、场景典型三大特点，有较高的实践价值和示范效应。本栏予以刊发，供各地学习借鉴。

　　今日刊发

泉州凤山石材退出改造置换入市项目

(再开发类型：国有建设用地与集体建设用地置换)

　　一、项目基本情况

　　凤山石材退出改造置换入市项目位于晋江市磁灶镇大埔村、瑶琼村，用地面积137.35亩。项目为上世纪90年代建设的石材厂和瓷砖厂，产业技术相对落后，随着镇区发展，与周边不相协调，产能落后需逐步淘汰，空间利用低效，土地利用效益极低。项目纳入低效用地再开发试点后，积极引导地块原使用业主通过建设用地置换，解决权属交错问题后，统一规划入市的方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题，实现企业增资扩产和转型升级，减少本地企业流失。

　　二、改造主体和改造模式

　　（一）改造原因。该项目范围内企业现状大多属于破旧的石材、陶瓷厂房，产业技术相对落后，部分闲置，空间利用率低，消防安全隐患大。项目范围原有土地规划、权属较为复杂，涉及国有、集体土地等权属性质宗地相互交错，无法并宗进行统一规划设计。厂区整体经济效益差，亟需解决产业转型、产业集聚，新质生产力引进的问题，提升土地利用效率。

　　（二）改造主体。项目原土地权利人为福建凤兴产业园发展有限公司，是晋江知名的民营企业。因项目范围区位优越，业主更新改造意愿强烈，通过对接盘活低效用地试点相关政策，采取建设用地置换后按集体经营性入市的方式，由原土地权利人参与竞拍竞得该地块，实施整个园区更新改造。

　　（三）改造模式。该项目为晋江市首个国有建设用地与集体建设用地置换项目，采用“政企村联动”模式，即政府牵头，民企和村集体共同参与，通过“统一规划、收置联动、产权重构、村企共富”的方式，推进低效用地再开发。项目综合考虑政府、民企、村集体各方原土地情况和利益诉求，通过对项目范围内零星国有建设用地与集体建设用地置换后，统筹对不同权属用地归整，统一规划，对村集体用地按集体经营性建设用地入市的方式出让，出让大部分收益归原村集体所有。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　（一）探索建设用地置换，拓宽处置路径。晋江市早期民营经济发展过程中，企业因生产发展需要，存在私下土地流转、合伙入股等方式，逐步扩大厂房用地，用地范围内存在不同权属性质用地9宗（7宗集体、2宗国有）。由于2宗国有用地面积仅3.74亩，但形状狭长，穿插在集体土地中间，国有土地与集体土地无法并宗开发，通过国有建设用地与集体建设用地的置换，地块进行整体重新规划设计，满足了整个园区产业转型升级的需要。该地块成功出让，为晋江市类似的历史遗留建设用地探索出一条新的处置路径，解决部分民营企业用地难、审批慢、融资难等问题，减少本地产业的流失。

　　（二）壮大农村集体经济，助力乡村振兴。2025年2月10日，该项目分2宗地（JG2024-171号119.5710亩，JG2024-172号17.7735亩）挂牌方式出让成交，出让年限为50年。福建凤兴产业园发展有限公司分别以3364万元、501万元摘牌取得这2宗地集体土地使用权。2宗地按要求15%比例征收土地增值收益调节金579.75万元，其余3285.25万元收益归大埔村和瑶琼村集体所有。地块的成功出让壮大了大埔、瑶琼两村的村集体经济收入，促进了城乡融合发展和乡村振兴。

　　（三）推动产业转型升级，布局新兴业态。福建凤兴产业园发展有限公司计划投资8.6亿元，开发建设一个智能制造、卫生用品、新材料等领域的智能智造产业标准化园区。规划建设19栋标准厂房及研发楼、公寓楼、园区服务中心等相关配套建筑，总建筑面积约34万㎡。地块重新规划建设，使园区业态布局得到优化，产出效益显著提高，同时环境、品质、配套得到大幅度提升。

　　四、主要做法

　　（一）摸清地块基本情况。为深入了解地块基本情况，晋江市组织业务骨干深入现场，做好建设用地置换前土地调查摸底。经调查，该地块权属来源清晰，已办理国有土地使用权2宗，集体土地使用权7宗，其余土地均已办理集体土地所有权确权登记，规划用途为工业用地。

　　（二）明确地块盘活路径。该地块体量大，形态规整，交通便利，区位优势明显，地块盘活对于解决历史遗留建设用地问题，壮大大埔村、瑶琼村村集体经济，促进农民增收，服务城乡融合发展和乡村振兴有积极意义。紧抓农村集体经营性建设用地入市试点的政策机遇，通过建设用地置换后入市方式来盘活利用该地块。

　　（三）强化置换政策保障。聚焦连片低效工业用地改造项目建设用地置换试点内容，深入镇街、村社、企业，组织相关部门反复论证，组建工作专班，强化政策研究，针对实操性问题，组织赴全国其他先进地区学习交流。多次召开专题会和推进会，于2024年9月出台《连片低效工业用地改造项目建设用地置换实施办法》，以“双方自愿、凭证置换、面积相近或价值相当”为原则，通过土地权属人协议置换土地，推动土地规整和成片开发，提高土地利用率。

　　（四）推动地块置换入市。针对凤山改造项目原有涉及国有、集体土地等权属性质混杂，无法整体规划设计问题，晋江市将该项目列为入市试点示范项目，指派业务骨干全程跟踪指导，提供全流程保姆式服务。通过“一周一调度”，全程跟踪指导国有建设用地与集体建设用地置换涉及规划设计、土地收储、不动产登记等工作。入市地块摘牌前，指导村集体制定入市方案，并经本集体经济组织村民集体决策同意，从程序上保障农民合法权益，同时指导地块原使用业主做好项目策划、规划设计和成本测算，积极参与土地摘牌。紧盯企业需求，通过多部门协作机制，推动项目“早开工、早落地、早进驻”。

　　五、政策依据

　　（一）《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》（自然资发〔2022〕178号）对纳入城镇低效用地连片改造的工业用地，支持集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则置换。《晋江市连片低效工业用地改造项目建设用地置换实施办法》中明确了连片低效工业用地改造项目建设用地置换的适用范围、置换类型、办理条件及办理程序，为地块通过建设用地置换后顺利入市提供政策保障。

　　（二）围绕《自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（自然资办函〔2023〕364号），晋江市出台《晋江市人民政府关于印发晋江市农村集体经营性建设用地入市实施办法的通知》（晋政文〔2023〕15号）等5份政策，明确入市流程、收益分配等，深入开展农村集体经营性建设用地入市工作，为项目落地提供保障。【厅利用处 泉州市自然资源和规划局 晋江市自然资源局】