编者按：

　　为切实提高详细规划编制质量和管理实施成效，近日，省自然资源厅围绕规划编制好、管理好、实施好等方面，梳理总结详细规划编制实施经验做法，形成典型案例，供各地学习借鉴。

今日刊发

莆田学院旧校片区详细规划

与周边区域综合更新实践

　　一、基本情况

　　为响应国家城市内涵式发展导向，本规划以莆田学院整体搬迁为契机，启动片区详细规划编制。基于“国土空间规划城市体检”与系统性更新的考量，以城区评估为基础，强化单元统筹，划定两个二级单元为研究范围，总面积约163.53公顷。研究范围不仅覆盖原莆田学院旧校区及老市委党校地块，还统筹周边棚户区、存量低效用地，旨在打破封闭大院物理边界，将碎片化的校园肌理有机融入城市格局，并依托存量空间统筹补齐周边社区紧缺的公服配套设施短板，推动片区向活力“城市街区”的整体转化。

△卫星影像图

　　片区面临“功能单一、交通不畅、高差制约、公服短缺、生态单一”五大核心问题。

　　（一）功能单一

　　莆田学院及老市委党校占地面积约61公顷，占片区总用地40%以上，采用封闭式大院布局，与周边商业服务、居住生活等功能板块互不联通。

　　（二）交通不畅

　　受旧校区大院封闭影响，片区东西向城市道路缺失，未能与城市支路形成循环，造成学园中街、荔城中大道拥堵问题突出。

　　（三）高差制约

　　片区自然高差较大，其中中区、南区存量空间最大高差近50米，且周边均为已建小区，不仅增加了基础设施建设难度，也对存量空间的再开发提出极高技术要求。

　　（四）公服短缺

　　民生配套供需失衡，市二实小生均用地面积仅4.98m²；同时社区级养老、体育设施及公园绿地覆盖率偏低，难以满足主城核心区居民对高品质生活的基本需求。

　　（五）生态单一

　　区内坐拥主城区极为稀缺的自然山体资源，面积约170亩，但受高差影响，现状三面均建有高挡墙，未能转化为市民可亲近使用的绿色公共开放空间。

　　二、规划情况

　　规划以“公园城市示范区、美好家园样板区、存量更新标杆区”为三大目标定位，致力于打造宜居、宜闲、宜养的城西中央活力区。规划形成“一心、一带、三区”的总体格局，其中“一心”以原莆田学院中区山体为核心，引入综合开发理念，高标准打造300亩的城市综合型中央活力核心。规划打破传统单一绿化功能，系统性导入体育、文化、休闲等多元设施；融合商业属性，构建可持续运营模式，保障公共资产的良性运营与维护“一带”为山城融合的景观带，营造绿色友好的慢行空间。“三区”为北区的品质宜居片区、中区的亲山活力片区及南区的栖山宜居片区。

　　规划通过“功能重组”缝合莆田学院旧校区、老市委党校造成的碎片化空间，导入居住、商业商务、公共服务及绿地等复合型功能，规划新增9块城镇住宅用地，用地面积约20.0公顷，打造高品质居住产品；新增5块商业用地，用地面积约4.6公顷；扩建市二小至4.2公顷并规划为九年制学校；新增2所幼儿园，用地面积约0.91公顷；新增养老设施用地，用地面积约0.56公顷；新增2处体育用地，用地面积约4.17公顷。同时将公共服务配套设施与公园进行融合布局，打造总面积达20.0公顷的城市级中央活力区，实现全龄共享的生活圈服务体系。

　　三、编制方法

　　坚持“多尺度研判、全要素体检、精细化更新”，确立“宏观统筹、中观协调、微观施策”的总体技术路径。

　　（一）多尺度递进研判

　　从宏观、中观、微观三个尺度研判片区更新目标及实施路径。

△编制技术路线图

　　（二）全要素体检

　　落实国家“先体检，后更新”的政策要求，对城市建筑、设施、交通、风貌等进行全方位体检，为更新方案奠定科学依据。

　　1.基于“留改拆”的城市建筑体检。全面摸清片区存量建筑底数，逐栋制定建筑“留改拆”方案，在优先保留具有纪念意义和使用价值的原有建筑并进行功能置换的基础上，释放部分土地用于财务平衡。

　　2.基于“完整社区”的公共服务体检。聚焦民生痛点，采用“千人指标法”与“服务半径覆盖法”，依据15分钟生活圈标准预测人口规模，精准倒推市二实小扩建，新增养老、托育设施的用地需求，实现“以人定地、按需配建”。

　　3.基于“微循环”的交通组织体检。引入微循环理论，全面评估片区通过型交通和内部出行需求，匹配高品质城区居民休闲健身和社区生活要求，搭建畅而不快的次支微循环路网系统。

　　4.基于“双评价”的城市风貌体检。针对复杂高差与稀缺山体，运用资源环境承载力与空间开发适宜性评价。划定生态底线，构建体育公园；设计视线通廊与建筑高度圈层控制，确保“看山望城”格局。

　　（三）精细化更新

　　遵循规划策划一体化和推动实施方案落地的要求，分类施策、统筹更新。其中：改造利用原有建筑面积6.29万平方米，建议拆除建筑面积2.90万平方米；腾挪出增量空间387亩，以补充城市急缺功能；同时，尊重城市地形，依托山体进行了详细的竖向设计，以求不破坏景观风貌和绿地生态，并对更新和安置方案进行详尽的财务测算。

　　四、实施成效

　　（一）基础设施与公共服务双维提升

　　1.路网微循环与静态交通实现“协同增效”。片区新增道路用地面积3.01公顷，路网密度由4.79km/km²提升至12.0km/km²，有效改善城市交通微循环；新增公共停车泊位1080个，精准缓解老城区静态交通供需矛盾。

△路网优化对比图

　　2.公共服务设施实现“精准扩容”。聚焦老城区民生短板，新增中小学及幼儿园用地面积4.06公顷、体育用地面积4.43公顷、老年人社会福利用地面积0.56公顷；新增公园绿地面积13.86公顷，显著提升片区生态宜居品质与公共服务水平。

　　3.商业服务业态实现“功能升级”。新增商业服务业用地面积4.52公顷，结合公园绿地植入多元消费场景，激发片区空间活力。

　　（二）统筹开发时序，分区分期推进片区有机更新

　　紧密衔接莆田学院整体搬迁，确立“北区先行示范、中区提质赋能、南区精细焕新”三期滚动推进策略。

　　1.北区：资产盘活先行，以点带面盘活存量。作为首期腾退收储区，原医学院综合楼地块已成功以“带建筑出让”模式完成拍卖，筹集启动资金0.7亿元。原宿舍楼转化为养老设施，补齐老城康养短板。全面搬迁后，将启动市二小扩建及操场地下公共停车场建设，缓解周边潮汐停车压力。

　　2.中区：聚焦中央活力，激活片区品质引擎。征迁工作基本完成，安置区布局已定。中央公园及部分路网已进场施工。后续将打破单一生态功能，导入文创商业与体育运动等多元业态，打造中央活力核心。

　　3.南区：化解复杂地形，渐进打造宜居标杆。针对复杂现状与地形高差，秉持尊重地形，依山就势原则，通过模拟地块开发方案，科学完成道路与挡墙设计。待原党校和体育学院腾退后，将规划建设高品质的居住社区，形成老城宜居标杆。

　　五、经验启示

　　（一）编制方法创新：强化全周期统筹，从“就地块论地块”向“单元整体系统治理”转变

　　打破单一地块孤立视角，构建“宏观-中观-微观”三级联动技术路线。宏观对标主城品质跃升战略系统评估；中观搭建再开发支撑体系并统筹资金调配；微观基于建筑潜力评估分类施策。有效破解学院封闭大院对城市功能的制约，实现更新目标与实施路径精准衔接，为同类复杂存量空间的系统化治理提供了科学范式。

　　（二）存量资产盘活：坚持“空间复合+功能置换”，以精细化指标管控激发土地价值

　　积极响应国家鼓励土地混合开发和空间复合利用的政策指引，探索“功能重组与提质增效”的存量盘活路径。一方面，将搬迁后的高校旧校区等用地精准转化为居住、商务及公共服务设施用地，重塑片区主导功能；另一方面，严格落实城市更新规划与土地政策指引，在不突破上位规划强制性要求前提下实施详规动态维护与技术修正。通过容积率优化、地下空间综合开发等手段，大幅提升土地利用强度与规模效益。

△分类实施布局图

　　（三）践行“公园+”理念，兑现“引山入城”生态愿景

　　针对老城区绿地空间供给不足、生态资源被山体隔离的痛点，创新性地将自然山体转化为开放共享的城市公共资源，构建“一园四廊”立体生态网络。通过打破传统公园的物理边界与管理围墙，植入“公园+商业/健身/社区”等多元场景，并引入文创、餐饮等新业态，以实现自我造血与可持续运营。实现了从“看公园”到“住进公园”的体验升级，为高密度老城区补齐民生短板、塑造高品质生活空间提供了生动样本。

△慢性空间网络图

　　（四）公众参与机制：聚焦“全龄友好+微更新诉求”，推动规划成果向民生福祉转化

　　坚持以人民为中心，将解决群众急难愁盼作为出发点。构建15分钟全龄共享服务体系，精准回应“一老一小”核心需求；针对停车难、接送拥堵等微观痛点，因地制宜推行错时放学、右进右出微循环等精细化治理策略。通过双向互动机制，确保规划的实用性。

　　六、特色亮点

　　规划摒弃“大拆大建”，立足旧校区自然禀赋与空间肌理，从生态、服务、交通、风貌四维度系统重塑格局，赋能城区发展，将封闭校园转化为开放城市客厅，打造宜居、宜闲、宜养的公园城市示范区。

　　（一）生态赋能：山水融城，塑造公园街区

　　打破传统“围墙公园”模式，将300亩山体公园完全融入城市路网，实现公园与城市的高度融合，探索“住进公园、融于自然”的无界生活新范式。延伸绿网脉络，组织4条休闲漫趣网络，构建联系历史文化、生活服务与生态休闲的绿色纽带，践行“开放共享”理念，通过植入“公园+商业/健身”业态，解决了老城区公园“建得起、养不起”的难题，实现自我造血。

　　（二）服务赋能：服务润城，塑造三宜街区

　　推动用地混合布局，推进文体商养教一站式集成，弥补老城区公共服务短板。释放多元空间，以社区中心为核心，融合“公园+”特色应用场景，激活绿色消费新动能，通过场景共创深化“公园+社区”融合，创新构建15分钟高品质生活圈。

　　（三）交通赋能：便捷连城，塑造通达街区

　　推进路网缝合与微循环优化，增设南北向次干道及多条支路，融入主城区路网，分流主干道压力，同时梳理沿山空间，构建连续的慢行公共街区绿道。统筹增量与存量需求，通过利用学校操场下方建设地下停车场、新建停车楼及结合挡墙退让空间打造带状地面停车场，见缝插针新增停车位1080个，实施立体静态交通扩容。

　　（四）风貌赋能：形象亮城，塑造颜值街区

　　建立“看山望城”的视线通廊，严格控制建筑高度与天际线。在高强度开发需求下，保有了莆田“山-水-城”的城市格局，实现了开发与保护的平衡。

【厅规划处 莆田市自然资源局】