编者按：

　　近日，省自然资源厅公布第五批低效用地再开发典型案例。该批案例以社会综合效益为导向，注重产业升级、历史文化传承、城市功能提升等核心价值，旨在引导各地坚持以人为本，注重社会效果和长远效益，使低效用地再开发服务于实体产业、公共服务，切实增进民生福祉。本栏目予以刊发，供各地学习借鉴。

今日刊发

漳州古城历史文化街区活化更新项目

（再开发类型：“带建筑出让、带方案设计”的复合开发模式）

　　一、项目基本情况

　　漳州古城是全国首个国家级文化生态保护区——闽南文化生态保护区的重要组成部分，2015年入选首批“中国历史文化街区”，被誉为漳州城市的“根”与“魂”。2021年3月，习近平总书记在福州三坊七巷考察时强调，“保护好传统街区，保护好古建筑，保护好文物，就是保存了城市的历史和文脉”。漳州市委、市政府高度重视，将古城保护开发列为重大决策部署，纳入中心城区城建重点项目和省级文化产业十大重点项目。通过系统保护修缮、有机更新与活化利用，实现了历史文化传承、人居环境改善与城市功能提升的多重目标。

　　二、改造主体和改造模式

　　（一）低效成因及挑战。改造前街区建筑老化、设施陈旧、业态低端、公共配套不足，部分房屋已成危房，街巷风貌不协调，难以适应现代居住、旅游与文化展示需求。同时，产权分散、征收难度大、资金平衡困难等问题制约了整体保护与活化进程。

　　（二）改造主体与模式。项目采用“政府主导、市级为主、市区联动、市场运作、社会参与”的机制，由市委、市政府成立漳州古城保护开发领导小组统筹，漳州城投公司作为项目业主。创新采用“带建筑出让、带方案设计”的复合开发模式，实现保护与开发、文化与商业、政府与市场的有机统一。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　（一）历史文脉得到系统性保护与传承。完成文庙片区、比干庙、香港路石牌坊等国家级文保单位的修缮与环境整治，恢复泮池历史风貌，完成200多个大小建设项目，整治建筑立面约3.94万平方米，修缮加固建筑面积约1.36万平方米，实现了“修旧如旧、建新如旧”，完好保存了“闽南风、漳州味”。

　　（二）土地利用效益与街区活力显著提升。通过“带建筑出让”模式，整合零散地块，统一规划建设45栋闽南风格综合体与6栋闽南大厝，建筑面积约10.88万平方米，打造了连续完整的骑楼界面与宋河景观带。

　　（三）城市功能与居民生活品质全面改善。完成了15条道路改造、雨污分流、温泉管网与消防系统升级，新增4个入口广场、1.8万㎡公共空间、388个小车车位及6个旅游公厕，街区配套设施日趋完善，宜居性与安全性大幅提高。

　　（四）文旅融合与业态升级成效明显。委托市文旅康养集团统一运营，引入老字号、非遗项目、特色商业与文化体验业态，打造“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”。

　　四、主要做法

　　漳州市坚持问题导向、创新工作机制，聚焦低效用地盘活与产业升级融合，从政策运用、管理审批等多方面精准发力，构建起全方位、多层次、高效率的推进体系，推动项目高效落地，具体做法如下：

　　（一）强化规划引领与政策创新。一是市委、市政府高位统筹决策。成立市级古城保护开发领导小组，从体制机制上保障项目持续推进。二是创新“带方案设计”的复合开发模式。古城保护开发前，文物、住建、自然资源等相关部门研究提出保护方案。自然资源部门在国土空间规划中明确传统风貌建筑保护要求，纳入用地规划条件后出让，并在核发建设工程规划许可证时将保护方案要求纳入建设工程设计，使保护的刚性约束与市场开发弹性有机结合。三是完善规划标准与审批流程。依据《漳州市唐宋子城（台湾路-香港路）历史文化街区保护规划》，制定建筑设计导则、业态正面清单与负面清单，实施“全流程无纸化在线审批”，开辟重点项目绿色通道，提高审批效率与项目管理精度。

　　（二）创新运营机制。为确保街区保护与商业发展有机融合，项目构建了“政府监管+国企运营”的管理模式，通过专业化、市场化的运作实现业态升级与长效管理。一是实行国企统一运营与品牌管理。由市属国企全面负责街区的整体运营、品牌招商与日常精细化维护，实现对街区风貌、业态、活动的统筹管控。二是实施差异化业态引导与分区定位。运营团队深入挖掘街巷历史脉络与商业基础，制定并执行分区业态引导策略，有效避免同质化竞争与低端商业侵蚀。三是建立契约化长效管理机制。通过委托运营协议明确运营方在建筑维护、活动策划及环境卫生等方面的长期责任，配套常态化监督考核，确保街区在持续运营中保持历史风貌的真实性与完整性。

　　（三）市区联动与国企主导。一是发挥市级国企作用。由漳州城投公司作为实施主体，统筹推进征迁、设计、施工与资产整合，确保项目高标准落地。二是创新投融资模式。吸引社会资本，获国家开发银行20亿元长期贷款，同时设立市级古城保护专项基金，形成“政府引导、金融支持、社会参与”的资金保障体系。三是保留原住民维系社区活力。在征收改造中保留1.7万余名原住民，通过房屋修缮、设施提升改善其居住条件，维系街区生活气息与文化传承主体，实现“留人、留形、留乡愁”。

　　五、政策依据

　　一是《福建省传统风貌建筑保护条例》。

　　二是《福建省历史文化名城名镇名村和传统村落保护条例》 等地方规划与管理要求。

　　三是《漳州市唐宋子城（台湾路-香港路）历史文化街区保护规划（2015—2030年）》关于“科学规划、综合保护、有机更新”的要求。【厅利用处  漳州市自然资源局】