近日，晋江市磁灶镇凤山智能制造产业园项目区一派繁忙。这片面积达137.35亩的旧石材厂区用地，将告别因历史遗留权属问题导致的闲置低效状态，从昔日破旧的石材、瓷砖厂房升级为总建筑面积约28万平方米的智能制造产业园。

这片低效用地的盘活之路并不平坦。因历史原因，该区域内土地权属性质不一样，既有国有土地，也有集体土地，难以成片开发。为此，晋江市自然资源局在盘活利用低效用地试点工作中，探索推出将国有建设用地与集体建设用地置换的政策，破解历史遗留权属难题，推动土地规整和成片开发、地块置换“入市”，实现了一举多赢。

摸清家底

找准盘活路径

凤山智能制造产业园项目位于磁灶镇大埔村、瑶琼村交界处。20世纪90年代，这里建起了石材厂、瓷砖厂。随着镇区发展，原有企业产能逐步过剩、空间利用低效以及与周边环境不相协调等问题日益凸显，项目片区亟待改造升级。

然而，因原有企业当年通过私下土地流转及合伙入股等方式逐步扩大厂房用地，项目范围内9宗土地权属性质不一，其中有7宗集体建设用地、2宗国有建设用地，且这2宗国有建设用地面积仅3.74亩、形状狭长，穿插在7宗集体土地之间。

“按现有政策，国有土地和集体土地难以并宗开发。”晋江市盘活利用低效用地试点工作指挥部办公室常务副主任、市自然资源局局长陈英俊介绍。

两种权属的土地相互交错，无法进行整体规划、并宗开发，如何推进该片区盘活改造，优化产业空间布局？

为此，市盘活办专门组织业务骨干深入现场，开展土地调查摸底。经调查，该地块已办理的2宗国有土地使用权和7宗集体土地使用权，规划用途均为工业用地，具备盘活条件。

市盘活办随即会同磁灶镇政府，与项目所在地大埔村、瑶琼村委会沟通探讨，决定结合农村集体经营性建设用地入市试点政策，探索以“建设用地权属置换＋入市”的方式，将交错分布的国有、集体建设用地进行权属归整，再整体打包“入市”，实现就地改造升级。

创新政策

打通盘活堵点

针对国有建设用地与集体建设用地置换面临的堵点问题，市盘活办组建工作专班，深入镇街、村社、企业，展开多轮会商研讨。

2024年9月，《晋江市连片低效工业用地改造项目建设用地置换实施办法》出台。该办法以“双方自愿、凭证置换、面积相近或价值相当”为原则，明确集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体与国有建设用地之间等置换类型，同时规范了申请、审查、公示、协议签订、不动产登记等全流程程序。通过这项政策，土地权属人可依规进行土地置换，实现土地归整，推动成片开发。

哪里阻碍项目落地，就从哪里改革突破。近年来，晋江市累计出台包括土地置换政策在内的创新政策33个，对于促进全市土地节约集约利用，以“土地存量‘换’发展增量”发挥了重要作用。

政策重在落实。凤山智能制造产业园项目是晋江首个实行国有建设用地与集体建设用地置换的项目。“我们加强调度、‘解剖麻雀’，密切对接攻坚项目用地置换涉及的地块位置、实施路径等。”陈英俊介绍，市自然资源局提供“一周一调度”的全流程跟踪服务，对置换涉及的规划设计、土地收储、不动产登记等各项工作提供精准服务；指导村集体制定入市方案、按程序组织村民表决；指导地块原使用业主做好项目策划、规划设计和成本测算等。

2025年2月10日，项目分两宗地挂牌出让成交，出让年限50年，福建凤兴产业园发展有限公司分别以3364万元、501万元摘牌取得土地使用权，项目范围内2宗、3.74亩国有建设用地与周边1宗、3.74亩集体建设用地完成置换，整个137.35亩地块实现权属归整。曾因国有土地与集体土地交错分布而长期无法整合开发的难题，终于迎刃而解。

“政府搭建平台，解决了最棘手的土地权属问题，让我们的改造计划得以快速推进。”福建凤兴产业园发展有限公司负责人说。

一举多赢

激活发展全局

政策创新，一举多赢。

对村集体而言，此次晋江市国有建设用地与集体建设用地成功置换和入市，让项目所在地大埔村和瑶琼村收获了“真金白银”。据了解，两宗入市建设用地按15%比例由政府征收土地增值收益调节金后，其余收益归集体所有，用于壮大村集体经济、助力乡村振兴。

对企业而言，置换和入市盘活了这片低效用地后，带来增资扩产的新空间，实现了产业转型升级的新发展。福建凤兴产业园发展有限公司计划投资8.6亿元，开发建设智能制造、鞋服纺织、新材料等领域的智能制造产业标准化园区，规划建设17栋标准厂房及研发楼、办公楼、宿舍楼等配套建筑。

同时，晋江市的政策创新为解决相关历史遗留建设用地问题探出了新路径，也为全省同类问题的解决提供了可供借鉴的范例。

随着盘活利用低效用地改革试点的深入推进，晋江将进一步探索混合用地改造等低效用地再开发模式，分类施策、妥善处置历史遗留建设用地，健全土地增值收益分配机制，破解制约发展的突出空间问题，为项目落地、产业升级、城市提质、民生保障提供有力支撑。【晋江市自然资源局】