编者按：

近日，省自然资源厅公布第五批低效用地再开发典型案例。该批案例以社会综合效益为导向，注重产业升级、历史文化传承、城市功能提升等核心价值，旨在引导各地坚持以人为本，注重社会效果和长远效益，使低效用地再开发服务于实体产业、公共服务，切实增进民生福祉。本公众号予以刊发，供各地学习借鉴。

今日刊发

厦门集美区园博温泉酒店等低效用地再开发项目

（再开发类型：政府收储后+资源组合+混合产业用地出让）

一、项目基本情况

厦门集美园博温泉酒店、园博苑大众温泉浴场和地热供应站项目位于集美区园博西路，土地总面积约42333平方米，建筑面积约7849平方米。2020年初，因经营不善停业后长期处于空置状态。2025年，厦门市启动该项目的收储和再出让工作，由厦门园博海韵佰翔酒店有限公司竞得，是厦门市首宗通过招拍挂方式出让的混合产业用地。项目结合片区得天独厚的温泉资源，实现地热资源与土地资源的协同盘活，达成“1+1>2”的资源组合效应。

原收储卫星图

酒店项目图 

   二、改造主体和改造模式

原项目部分土地用途为公共设施用地，土地权利人以自主再开发进行盘活的路径相对受限，且项目已吸引多个知名品牌表达入驻意向，为实现资源最优配置，厦门市政府决定采取“政府收储+混合产业用地出让”的模式，以混合产业用地方式供应该地块，统筹兼顾土地利用、产业发展和资源活化要求。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）提质升级，推动低效用地“焕新赋能”

项目采用“收回再出让”供应模式，打造高端温泉度假酒店，充分依托片区独特的温泉资源，实现自然资源与土地资源的组合价值增益。项目容积率从原来的0.17提升至0.75，土地利用率大幅提升。协议约定固投不少于2亿元，开业后连续五年年营收累计不低于5500万元，确保项目开发质量和长期运营效益。

（二）创新模式，提升土地节约集约利用水平

项目以混合产业用地方式出让，土地用途包含文化用地和旅馆用地，打破了单一用地限制，提高了土地集约利用水平。通过“用途清单+灵活调整”“整体持有+强化监管”这一套组合拳式的制度创新，有效破解传统供地模式在应对复合型、灵活性产业项目时的困境，成功推动该地块的盘活出让。

（三）产业换新，打造综合文旅标杆项目

项目规划265间度假客房及1350平方米温泉中心，结合1800平方米的婚庆文创街区，构建“求婚-领证-拍摄-文化展览-蜜月”的全链条一站式消费动线。配套5000平方米的“幸福文化展览馆”，以全息技术展示闽南婚俗文化。建成后园博苑将升级为兼具文化内涵与民生服务功能的“甜蜜产业中心”，进一步激活区域资源潜力，推动文旅产业高质量发展。

四、主要做法

（一）政策运用方面

1.规划引领，保障手续合法合规。资源规划部门优化指标，实行“用途清单制”，通过规划旅馆用地和文化用地指标的科学化、弹性化设置，不仅精准破解企业的用地指标束缚，赋予项目应对市场变化的灵活性。

2.刚弹结合，支持灵活调整用途。根据相关管理办法，企业在总建筑面积不变、清单范围内可自主调整各类用途的构成比例，只需进行备案，破解“成本焦虑”，以“刚性规划管控+弹性市场调整”相结合的方式，确保土地使用功能实现最优化。

3.厘定价值，确定项目出让底价。资源规划部门针对各类业态弹性区间导致起拍价难以确定这一痛点，创新引入“价值最高用途组合”评估概念。本项目以经济价值最高的组合为依据确定出让起始价。

（二）审批协调方面

1.无偿收回，同步推进地块污染调查。地块内建筑物采用政府无偿收储，收储后核销该地块资产以及厦门园博苑无偿划转的附属设备、苗木（乔木），同时减少相应的国有资本。厦门市政府统筹部署，明确由厦门市城投公司牵头启动土壤污染状况调查工作，同步推进地块收储及后续出让的各项前期工作，实现“并行推进、高效衔接”，大幅缩短项目前期筹备周期。

2.专家评审，优化协作报审机制。修订《厦门市市级国有建设用地协议收储项目评估报告专家评审工作实施细则》，进一步厘清各方职责、优化评审程序，细化全流程管理，为后续同类项目评审工作提供了规范指引。

3.高效推动，积极应变打破常规。为高效推进工作，收储机构联合专业测绘团队同步进场，通过航拍采集精准航测数据开展测绘评估，在专业技术支撑下，顺利完成地块现状清点工作。优先推进土地储备手续办理，同步准备收储协议签订工作，大幅提升了工作效率。

4.资源组合，激活内生价值动能。将《温泉水供应合同》作为出让文件一并对外公示，要求竞得人在签订出让合同时明确温泉水供水价格、供水量、供水方式、供水温度等事项。通过土地资源与地热资源的组合利用，有效盘活片区空置的地热资源，激发各类资源协同发力的内生价值，保障项目长期稳定运营。

五、政策依据

（一）部委支持政策

一是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确，“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回”。

二是《自然资源部 国家林业和草原局关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89 号）明确，“优化产业用地供应方式，鼓励地方探索制定混合土地用途设定规则，依据国土空间详细规划确定主导土地用途、空间布局及比例，完善混合产业用地供给方式”。为本项目积极探索“混合产业用地”模式，提供了有力的政策支撑。

三是《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171 号）明确，“在特定国土空间范围内，同一使用权人需使用多个门类自然资源资产的，探索实行组合包供应，将各个门类自然资源的使用条件、开发要求、标的价值、溢价比例等纳入供应方案，通过统一的自然资源资产交易平台，一并对社会公告、签订配置合同，按职责进行监管”。本项目虽未涉及矿产资源使用权出让，但通过引入第三方企业作为地热供应单位，将温泉供应合同纳入出让文件，实现了土地资源与地热资源的组合利用，契合政策导向。

（二）本地创新实践

2023年，《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171 号）印发后，厦门市相继出台了一系列低效用地再开发支持政策。

一是明确低效用地分类施策模式。根据《厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025 版）》（厦资源规划〔2025〕1 号），土地使用权人无再开发意愿或再开发方案不符合相关要求的，可以按规定申请将全部或部分用地交由政府收储，政府重新组织供地。原土地使用权人可以依法参与土地竞买，也可由政府按规定另行为其安排用地。

二是创新用途清单制管理模式。修订出台了《厦门市混合产业用地管理办法》（厦资源规划规〔2025〕5 号），将原政策适用范围扩大到全市域范围内的新供产业用地项目。通过土地出让合同明确土地用途清单及用途转换的约束性条件，支持土地使用权人根据市场变化调整功能用途，将土地用途变更由逐级报批变为一次备案。【供稿：厅利用处 厦门市自然资源和规划局】