编者按：为深入学习宣传贯彻习近平生态文明思想和法治思想，大力弘扬法治精神，推进“法治自然”建设，常态化开展“以案治本”行动，本栏开设“以案释法”专栏，聚焦社会关注和群众关心的自然资源领域法律问题，通过以案说法、法条解读、释法说理的方式，宣传自然资源领域法律知识，努力营造尊法学法守法用法的良好氛围，为谱写中国式现代化福建篇章提供自然资源法治保障。

未经抵押权人同意转让房屋的能否办理转移登记

　　某地有个案例，甲公司以名下在建工程为抵押向银行贷款并办理抵押权登记。借款到期后甲公司无力偿还，嗣后宣告破产。银行将债权转让给资产管理公司。资产管理公司向法院起诉，2003年法院裁定，甲公司为该笔债权设定的抵押物已被其非法变卖，本破产案件的财产中已无被申请人的抵押物，因此资产管理公司对甲公司的债权为无财产担保债权。后在建工程买受人申请房屋首次登记，登记机构要求必须取得抵押权人同意。2017年，买受人不服，向法院起诉，法院依据2003年裁定认定原告的涉案房屋已被该《民事裁定书》从上述破产案件的抵押物中剥离出来，已与在建工程的抵押权无关。登记机构以原告应获得在建工程抵押权人同意的书面材料为由拒绝受理原告申请的做法没有事实和法律依据，判决履行不动产转移登记的法定职责。这个案例很有意思，涉及好几个法律问题。

　　一、抵押权随着主债权转让而转移

　　抵押权是从属于主债权的从权利，是为了担保主债权的实现而生的。担保合同是主债权债务合同的从合同，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。因此，只要没有出现合同性质不能转让、法律禁止转让或当事人约定禁止转让的情况，自债权转让合同生效时发生债权转让的效力，抵押权随之一起转让。

　　债权转让是一种处分行为，转让合同一旦生效，在债权让与人与受让人之间立即发生债权让与效力，此时会出现抵押权何时转移的问题。按照《民法典》规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，属于法定转移，无需登记即可生效。

　　司法实务上也持这种见解，最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第9条规定，金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。最高人民法院（2014）民申字第1725号认为，资产经营公司受让有抵押担保的债权后，即依法取得抵押权。

　　二、抵押物转移不会导致抵押权转移

　　抵押权设立目的是不转移物的占有而担保债权的实现，从而既能发挥物的交换价值，又不妨害物的使用价值，有助于充分发挥物的效用，促进社会资金融通。抵押权本质上是对抵押物交换价值的优先支配权，只要抵押物存在，抵押权的效力就及于抵押物，不存在抵押物转移导致抵押权转移的情形。抵押物转移是所有权的转移，按照物权法原理，作为定限物权的抵押权是优先于所有权，因所有权人设置定限物权的时候已经将该部分的权能让渡给定限物权人以实现抵押物的价值。

　　因此，传统民法认为，抵押权具有物上追及力，无论抵押物被转让多少手，抵押权人都可以追及物的所在行使抵押权。追及力属于物权作为支配权性质衍生的效力，不只是抵押权才有，是物权效力优先于债权的原因。在不动产登记公示制度完善和法院强制执行制度实行有力的地方，承认抵押权的追及力无损于抵押权人的权利，对受让人也不存在不公平的情况。【海峡资源报】