编者按：

　　我省低效用地再开发试点工作开展以来，各地积极推进，涌现出一批好的经验做法。近期，全省县域重点产业链暨低效用地再开发等工作现场会在安溪县召开，福清市、石狮市作典型发言，同时印发了19个典型案例。本栏现予以刊发，供各地学习借鉴，切实发挥典型示范作用，进一步推动全省低效用地再开发工作。

　　今日刊发

福州市社会福利院改造项目

（再开发类型：低效用地盘活与城中村改造协同推进， 补齐民生短板，提升片区环境）

　　一、项目基本情况

　　福州市社会福利院坐落于仓山区湖边村半山腰，占地面积40余亩，因其周边为城中村，房屋密集、巷道狭窄，导致交通通达性不顺畅，进出不便；同时城中村内基础设施配套不完善，居民生活环境也需改善和提升。

　　2023年1月18日，习近平总书记在视频连线慰问福州市社会福利院时强调：“一个社会幸福不幸福，很重要的是看老年人幸福不幸福。”为深入贯彻习近平总书记关于养老服务工作的重要讲话精神，聚焦“一定要让老年人有一个幸福的晚年”目标，福州市切实推进市社会福利院及周边片区人居环境整治提升，打造以医疗、养老为主导功能的城市更新单元，实现城中村、养老短板、片区功能布局的全方位提升。

　　二、改造主体和改造模式

　　坚持“人民至上”的原则，按照“政府主导、市场运作、国企统筹”的运作模式，以福州市社会福利院项目为切入点，联动周边城中村改造，探索国企参与养老事业和养老产业发展模式，通过征用福州市社会福利院周边村集体用地，将其中约10亩用地划拨给福州市社会福利院开展综合提升改造，在其他征用土地上规划新增养老用地50亩，采用市场化的出让方式供地，将配建医疗服务设施作为土地供应条件，并明确不得分割转让。同时，充分利用边角地规划公园绿地，整体提升片区环境景观。福州市社会福利院片区统一纳入政府收储计划、同步推进用地报批，一次性完成多功能用地报批，以创建养老机构新标杆、医养结合新范本。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　一是实现城市可持续发展。以城市经营理念谋划项目实施方案，一方面夯实征迁成本，充分盘活周边可利用的安置房源，精细化核算项目成本；另一方面综合刚性景观管控要求与经济效益进行多方案设计模拟，算好“生态账、资源账、经济账、效益账”，统筹协调民生福利与经济效益的关系，确定最优再开发方案，打造可持续发展城市示范项目。

　　二是实现片区品质不断提升。在推动福州市社会福利院环境优化、功能完善和品质提升方面，坚持“拆隐患、留记忆、改环境、增配套”的原则，以保留、利用、提升为主，探索长者空间改造的新模式；增加健身休闲设施、共享庭院及园艺活动区等配套，完善适老化设施，构建无障碍体系。经过精心设计改造，园区形成花园式景观，面貌焕然一新，实现在院老人“走出公寓楼，就走进‘山水城’”的幸福康养愿景。同时，拟出让养老用地将新增建筑面积约66000平方米，其中设置医疗卫生建筑面积约20000平方米，计划建设养老照护床位1500张，实现医养结合的有效衔接。

福州市社会福利院改造前后对比图

　　四、主要做法

　　一是聚力两抓手。一是联动福州市社会福利院与城中村共同改造。通过数字地形、现场测绘、无人机航拍及逐地逐房实地踏勘，全面摸清福州市社会福利院周边低效城中村底数，形成精准的工作底图，做到应包尽包，“到边到角”划定改造更新范围，确定总范围约100亩。二是谋划医养结合的更新单元。落实国土空间总体规划，衔接福州市中心城区养老设施布局专项规划、城市更新专项规划，扩大研究范围至详细规划单元，基于详细规划单元现状、特色资源，打造医疗、养老为主导功能的城市更新单元。

　　二是强化两保障。一是强化技术保障。引入三维辅助决策系统，模拟项目场地进行空间形态分析，通过开展落地实施为导向的城市设计，顺应地形，与周边建筑、城市景观融合，统筹新旧养老院一体化规划设计，从二环干道沿线多角度分析、多方案比选，确定地块限高、空间布局等管控要求，在保证山体视线通廊的前提下，营造有层次、线条美的城市天际线。二是强化资金保障。采取国企发行债券和基金等金融、财政统筹方式解决，并争取地方政府专项债支持，为项目开展提供资金保障。

　　三是做到三坚持。一是坚持专业融合。在项目规划设计上，引入多专业团队，多元协同，形成高水平方案。在实施策划上，夯实征迁成本，盘活周边可利用的安置房源，算好成本账；用足城市更新政策，节约集约利用可开发土地资源，高效统筹生态环境、社会效益，算好平衡账，打造可持续发展城市示范项目。二是坚持一线配合。通过前置项目技术审核、全过程现场办公方式，落实项目审批、建设过程中领导在一线指挥，干部在一线工作，问题在一线解决的工作模式，仅用时一个月就完成福州市社会福利院改造建设，改造后院区综合景观环境焕然一新，功能更加完善。三是坚持省市联合。省市联合做好用地要素保障，对接省自然资源厅给予支持和指导，并将福州市社会福利院片区统一纳入政府收储计划、同步推进用地报批，一次性完成多功能用地报批。

　　五、政策经验

　　通过高质量系统谋划、高标准科学规划、精细化城市设计、不断完善的工作机制，让福州市社会福利院片区更新改造工作有了规划“明白账”、更新“路线图”、项目“效果图”、实施“助推器”。

　　该城中村更新改造项目，是福州市低效用地再开发试点工作的一次积极探索，有效统筹衔接各级专项规划，综合运用规划、用地等政策，成功实现城中村、养老短板、片区功能布局的全方位提升。【厅利用处 福州市自然资源和规划局】