编者按:为进一步推进低效用地再开发试点工作,推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变,省自然资源厅近日发布第三批低效用地再开发典型案例,本批推广的案例具有模式创新、路径细化、场景典型三大特点,有较高的实践价值和示范效应。本栏予以刊发,供各地学习借鉴。
今日刊发
厦门星鲨项目(沙坡尾58号)
(再开发类型:建筑功能临时变更)
一、项目基本情况
星鲨项目位于厦门市思明区沙坡尾西片区58号。项目占地面积5105.47平方米,由成品仓库综合楼、五金仓库和炼油车间三栋房产组成,登记总建筑面积13606.56平方米,权属人为厦门轻工集团有限公司,土地用途为工业,使用权类型为划拨。
2024年9月,项目建筑功能临时变更事宜通过土资委办会议审议。总变更建筑面积14386.53平方米,其中,成品仓库综合楼地上1-9层9583.25平方米建筑功能由工业临时变更为旅馆,并增设配套附属设施971.69平方米;成品仓库综合楼地下负一层1069.49平方米及五金仓库2362.88平方米建筑功能由工业临时变更为商业,并增设配套附属设施399.22平方米。
二、改造主体和改造模式
项目原为厦门星鲨制药有限公司厂房,2008年2月搬迁到海沧,搬迁后星鲨制药厂区原成品仓库综合楼、五金仓库等房产存在闲置风险。为配合沙坡尾整体提升计划,业主单位厦门轻工集团有限公司为改造主体,并根据《厦门市工业及仓储用地改造管理办法》,采用建筑功能临时变更改造模式,通过招商评选确定改造方案,其中主楼原成品仓库综合楼规划为酒店及酒店配套,主楼负一层及五金仓库规划为餐饮美食、文化创意、休闲娱乐等业态。
项目由区政府完成低效工业认定,区文旅局作为行业主管部门出具认定意见后,由自然资源主管部门初步审查并经“多规合一业务协同平台”征求相关部门单位同意后,上报市土资委办会议审议。审议通过后,由区政府与业主方签署监管协议,由自然资源主管部门出具规划意见函明确规划指标、签署临时变更合同并收取土地年租金。目前,该项目已完成工规方案审批并取得施工许可证,正处于施工阶段,预计2026年五一节前开放。
三、低效用地再开发取得的成效
(一)盘活国有资产,提高土地利用效率。项目原为划拨工业项目,搬迁后出现闲置风险。通过对项目现有建筑进行改造并增加相关附属设施,实现建筑功能变更和完善,盘活了国有资产,提高土地利用效率,避免了资产闲置的风险。
(二)改善片区城市面貌,促进片区旅游业发展。沙坡尾片区,原为厦门渔港,承载了疍民文化的深厚历史,现已成为厦门市的旅游名片。项目通过外立面改造,在贴近片区整体建筑风格的同时,改善了片区城市面貌,通过酒店、文创等新业态,丰富片区旅游资源,促进片区旅游业发展。
(三)优化土地资源管理,深化土地制度改革。项目由原产权人进行改造,自然资源主管部门负责审核审批,由区政府负责监管,并配合片区整理改造计划进行实施,实现了土地资源管理的优化。
四、主要做法
(一)政策运用方面。项目合理利用过渡期政策,在不改变用地主体和规划条件的前提下,对存量建筑进行改造,发展国家支持产业、行业。项目由自然资源主管部门审查后出具审查意见,明确可变更的建筑功能、建筑面积、增设的配套设施等规划指标,并与申请人签订建筑功能临时变更合同,按规定计收建筑功能临时变更土地年租金。
(二)管理审批方面。项目由区政府进行低效用地调查和认定,由区文旅局作为行业主管部门出具认定意见,由自然资源主管部门负责审查项目是否符合国土空间规划的用途。
五、政策经验
项目根据《厦门市工业及仓储用地改造管理办法》,采用政策中的建筑功能临时变更进行改造。根据《厦门市低效用地认定标准》《思明区低效工业用地认定工作方案(试行)》等政策进行低效用地调查和认定。【厅利用处 厦门市自然资源和规划局】