编者按：

　　为进一步破解低效用地再开发资金短缺等难题，加快盘活我省存量土地和低效用地，持续增强高质量发展的潜力和后劲，省自然资源厅近日发布第四批低效用地再开发典型案例，聚焦低效用地再开发资金筹措方式，为地方破解资金瓶颈提供了示范路径。本公众号予以刊发，供各地学习借鉴。

今日刊发

莆田市仙游县意利皮革改造项目

（再开发类型：引入第三方）

　　一、项目基本情况

　　意利皮革项目位于仙游经济开发区北片区，总用地面积17282.17平方米，土地用途为工业用地。该地块于2005年出让给原企业后，因经营不善、市场环境波动，长期停产。地块用于餐具清洁、轮胎修补等低端业态，且原《项目投资合同》和《用地协议书》仅约定容积率1，未明确其他规划建筑指标，导致地块低效使用多年。

　　经盘活后，项目引入自动化纺织设备领域新经营主体，规划建设1#厂房（10060.12平方米）、行政楼及地下室、研发设备用房等配套设施，总建筑面积43624.72平方米。容积率按新规优化调整，彻底解决“无规可依、无标可建”问题，实现土地从“低效闲置”向“高效利用”的转变。

　　二、改造主体和模式

　　（一）改造主体

　　由仙游经济开发区管委会牵头，联合县工信局、自然资源局、生态环境局、住建局等部门组建工作专班，统筹盘活全流程；新开发主体为符合园区“智能制造”产业定位的自动化纺织设备领域企业，负责项目后续建设与运营。

　　（二）改造模式

　　采用“政府牵线撮合+资产重组+政策赋能+规划优化”的综合模式。管委会牵头摸排原企业资产、债权债务，筛选优质新主体，推动原企业与新股东完成股权变更、资产重组，化解原企业债务问题；依据省市县相关政策，重新约定地块容积率等规划指标，签订新《土地出让合同》，扫清建设障碍；通过全流程“保姆式”服务与跨部门协同审批，加速项目落地，杜绝“盘活后再低效”的风险。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　（一）产业业态提质

　　项目从原低端转租业态，转型为高端自动化装备制造，精准契合仙游经济开发区“智能制造”产业定位，成为园区产业链向“高附加值”延伸的关键节点，为同类低效用地产业转型提供示范。

　　（二）土地效益提高

　　一是提升经济收益。项目达产后可年产自动化纺织设备3000台套，年产值8000万元，亩均产值突破460万元，较原地块“低效期”实现“从0到千万级”的跨越。二是提高空间利用。总建筑面积达43624.72平方米，空间利用率较原低效状态提升3倍以上，单位土地产值、税收承载能力显著增强。三是增强就业与配套。项目运营后将提升区域就业承载能力，且配套建设景观绿化、综合管网等设施，推动园区功能完善。

　　（三）环境品质提升

　　彻底清除原违规转租带来的环保、安全隐患，新增厂区道路硬化、景观绿化、夜景照明等设施，助力园区从“传统工业集聚区”向“绿色宜居产业园”转型。

　　四、主要做法

　　（一）以“牵”破局，精准匹配优质主体

　　管委会主动承担“红娘”角色，一方面深入梳理原企业资产、债权债务，厘清盘活“基础账”；另一方面围绕园区“智能制造”定位，筛选有技术、有市场、有规划的潜在投资者，重点对接自动化纺织设备领域企业。通过多轮撮合、政策解读与风险提示，推动原企业与新主体成功重组，从根源保障盘活质量。

　　（二）以“服”提效，实现审批极速落地

　　创新推出“全流程组团式保姆服务”，以“五证同发”（土地出让合同、建设用地规划许可证、不动产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）为目标优化审批。一是提前介入“梳清单”。逐项系统梳理审批材料清单，一次性告知企业，避免“多次跑、反复补”。二是全程跟踪“帮跑腿”。专班专人跟踪规划报审、建设审批全流程，联动住建、消防等部门推行“并联审批”，将原2-3个月审批流程压缩至1个月内。三是联动部门“协同办”。针对项目环境影响评估刚需，第一时间对接生态环境局，指导企业编制环评材料，确保“审批不卡壳、建设不停步”。

　　（三）以“策”赋能，破解规划指标瓶颈

　　一是找依据定方向。深入研究《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）、县政府《关于同意仙游经济开发区枫亭北片区控制性详细规划（修编）的批复》（仙政文〔2023〕110号），明确“工业用地容积率可按新规调整”的政策支撑。二是重协调定指标。牵头县自然资源局为项目重新约定容积率等建筑指标、下达规划条件，指导企业签订新《土地出让合同》，彻底解决“无规可依”问题，为建设多层厂房、拓展空间扫清障碍。

　　（四）以“规”统筹，构建复合产业功能

　　坚持“规划先行”，要求企业在符合片区控规前提下，同步规划“生产、研发、办公、配套”功能区。1#厂房聚焦生产，行政楼承担总部办公功能，配套建设地下室、研发设备用房，同时完善基础设施。实现“研发-设计-试产-办公”一体化，推动地块从“单一生产”转向“复合功能”，促进“产学研”深度融合。

　　五、政策依据

　　依据《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）、《莆田市人民政府关于进一步盘活低效工业用地促进绿色高质量发展的通知》（莆政规〔2024〕4号）等文件精神，鼓励提高土地利用效率，这为本项目突破原容积率“1”的限制提供了直接的政策支持。优化土地资源配置，强调对低效工业用地的盘活利用，鼓励通过收购重组、转型升级等方式实现“腾笼换鸟”，为本项目采用“资产重组”模式提供了政策依据。【厅利用处 莆田市自然资源局】