编者按：

　　为进一步破解低效用地再开发资金短缺等难题，加快盘活我省存量土地和低效用地，持续增强高质量发展的潜力和后劲，省自然资源厅近日发布第四批低效用地再开发典型案例，聚焦低效用地再开发资金筹措方式，为地方破解资金瓶颈提供了示范路径。本公众号予以刊发，供各地学习借鉴。

　　今日刊发

南平市建阳区马伏村低效用地盘活项目

（再开发类型：农村低效用地再开发）

　　一、项目基本情况

　　南平市建阳区马伏村原有土地和房屋资源碎片化，缺乏统一规划和有效运营，导致资源利用率低下，村集体经济薄弱，村民收入渠道单一，存在资金短缺、资源分散、专业运营能力不足、基础设施落后，以及土地产权复杂、流转难度大等问题。区、镇、村三级乡村振兴公司通过整合零散资源、引入可持续资金、优化土地用途、改善人居环境，促进产业转型升级。

　　马伏村整合盘活闲置破旧房屋238户（2.6万平方米）及耕地70亩，项目于2024年8月开始实施，于2025年4月完成。项目成功打造了马伏活力老街、麻阳溪魅力水岸等特色节点，引入了华服馆、景观咖啡厅、宋风餐秀等33个文旅业态，带动马伏村游客量同比增长600%，村民户均年增收2万元，2025年村集体经济增收目标达50万元，实现了从“沉睡资源”到“发展资本”的转变。

　　二、改造主体和模式

　　采用“村企联动+三级共建”模式，即区、镇、村三级乡村振兴公司协同合作，整合资源、引入资金、统一运营；同时，创新运用“EPC+O”（设计、采购、施工加运营一体化）模式，实现从规划、建设到运营的全流程无缝衔接。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　（一）用地结构与布局优化，建筑功能完善，土地利用效率和效益提高

　　通过连片流转、统一规划，优化了田园、山林、水岸、村居空间布局，修缮老屋238户，新增文旅业态33个，土地利用率显著提升，土地价值倍增。

　　（二）促进区域经济社会发展，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级，补齐基础设施和公共服务设施短板

　　游客量增长600%，带动村民经营民宿、农庄、土特产等多元业态，户均年增收2万元；基础设施如道路、停车场、水电、污水处理等统一规划提升，实现保护与共享双赢。

　　（三）优化土地资源管理，深化土地制度改革

　　探索“资源变资产、资产变资本”路径，通过土地流转、产权打包、金融赋能等机制，为农村低效用地再开发提供可复制经验。

　　四、主要做法

　　（一）加强“资源整合”，集零为整凝聚合力

　　1.精准摸排资源，盘活存量资产

　　通过“党建体检”精准梳理农特产品、闲置资产等资源，创新采用闲散土地连片流转、闲置房屋统一开发模式，成功整合盘活闲置破旧房屋2.6万平方米、耕地70亩。

　　2.突破发展瓶颈，形成规模效应

　　以“聚零为整”破解资源碎片化困局，秉持“新旧融合”理念修缮老屋，打造马伏活力老街、麻阳溪魅力水岸等特色节点，依托祝夫人墓、寒泉精舍遗址等人文景观，融合鹭舞稻田、潋滟水岸等生态资源，发展乡村旅游与康养产业，引入华服馆、景观咖啡厅等多元业态，建设“八闽研学休闲第一村”。

　　3.带动乡村发展，释放惠民效益

　　积极举办各类文旅活动，带动马伏村游客量同比增长600%，引导村民经营民宿、农庄、土特产等多元业态，助力村民拓宽增收渠道。吸引返乡创客、新乡人及新农人等多元主体200名，带动户均年增收2万元，2025年村集体经济增收目标达50万元。

　　（二）强化“村企联动”，聚小成大致共富

　　1.创新三级联建模式，构建协同链条

　　推行区、镇、村三级乡村振兴公司联动共建，由区属振兴乡村集团子公司与马伏村村委会签约整合资源；镇级振兴公司集中流转32栋闲置房屋打包入股；区级振兴集团作为项目主体。深化国企联村、强村富民模式，高效注入资金推动乡村建设由“单打独斗”转向“协同共进”，摆脱资金短缺与资源分散困境，带动集体经济与村民收入双提升。

　　2.深化“振兴公司+村集体”协作，整合文旅资源

　　村级成立乡村振兴公司，全面梳理马伏古街闲置古宅、废弃宅基地等存量资源；林业集团子公司振兴乡村投资开发公司主导资源打包、评估与规划，夯实发展根基。村集体将土地、房屋等资源整合打包与运营单位合作，串联寒泉精舍、马伏老街等区域文旅资源实现集约化运营，通过收取租金、管理费等方式，获得稳定收入。

　　3.探索融资新模式，升级发展路径

　　以“国企平台联保增信+政策性金融支持”为核心，高效引导资金投入乡村建设，形成“资源变资产、资产变资本”振兴路径。依托农发行“改善农村人居环境贷款”获取20年期、利率低于市场20%～30%的融资，获批2.2亿元授信，形成“政府引导+市场运作+村集体参与”协同机制，为乡村振兴注入充沛资金“活水”。

　　（三）推动“运营升级”，精准施策显特色

　　1.创新模式引领业态升级

　　采用“EPC+O”模式（设计、采购、施工加运营一体化），以运营前置探索乡村振兴新思路，从面向客群的业态导入与长期可持续盘活角度反推项目建设，在施工前期对功能布局、设施配置、装修装饰等提出具体要求，有效避免项目建成后因设计不合理引发的运营难题。

　　2.融合生态人文需求的陪伴式规划服务

　　同济大学新农村发展研究院和南平市级规划建设特派员提供全过程陪伴式规划服务，立足马伏村独特的地理人文特征与实际功能需求，科学布局空间结构与功能分区。统筹优化田园、山林、水岸与村居的空间关系，依托资源打造“林相美”“河道美”生态休闲区，实现生态保护与休闲共享。对道路、停车场、水电、污水处理等进行统一规划，提升了村庄的整体运行效率。

　　3.专业运营推动环境蝶变

　　引入专业运营团队（出去玩文旅公司）对村庄实施全域化、系统化运营，直接购买优质品牌资源、招聘成熟管理团队，快速确定项目业态落位，引入汉服馆、民宿等33个文旅业态，带动村民新增餐饮店、便利店、庭院经济点、“柿集”共享摊位，70余名外出村民返乡就业创业。【厅利用处 南平市自然资源局】