初夏时节，漳州市龙海区山水铭座小区建设现场一派繁忙：塔吊林立，机械轰鸣，运输车往来穿梭。然而就在一年多以前，这里还是设施陈旧、客流稀疏的龙海长途汽车站。如今，两幢24层商品房正在建设中，商业综合楼已顺利封顶，地下室也完成了混凝土浇筑。项目建成后，总建筑面积将达3.79万平方米，设有地下停车位195个。从长途车站到高品质商住综合社区，这是漳州市以低效用地再开发为抓手，创新探索“功能置换﹢”盘活路径的生动实践。

　　龙海长途汽车站始建于上世纪90年代初，曾是漳州南部重要的客运枢纽。随着高铁贯通、私家车普及和网约车规范化发展，长途客运需求断崖式下滑，日均发车班次不足高峰期的1/4，大量站场设施长期闲置。

　　“这18亩用地区位价值非常高。”龙海区自然资源局相关负责人介绍，该地块位于龙海城区核心，周边商业、居住配套高度成熟，但土地利用强度与区位价值并不匹配。对此，漳州市自然资源局会同龙海区政府以“诊断—策划—规划”为解题思路，组织专业机构对地块进行“会诊”，量化分析功能衰退程度和经济产出数据，将控制性详细规划图则中的刚性指标和城市设计导则中的弹性引导相结合，确保规划调整兼顾科学性和前瞻性，为再开发决策提供科学支撑。经充分论证，原交通设施用地被调整为商住混合用地，容积率提升至2.5。同时，龙海局采用“定量﹢定性”复合规划条件模式，除了容积率、建筑密度等常规指标之外，还增加了立体绿化覆盖率、空中庭院面积占比等要求。

　　为保障项目高效落地，漳州市、龙海区两级自然资源部门开辟了“绿色通道”，在核心材料齐全的前提下先行受理，将用地、规划等事项审批由串联改为并联，全流程审批时间压缩50%以上，为项目顺利推进提供了坚实保障。

　　低效用地再开发既要破解规划瓶颈，也要啃下利益协调的“硬骨头”。该地块涉及市属国企、原运营主体、租赁商户及职工等多方主体，历史遗留问题复杂。漳州市、龙海区两级政府协同构建“市级统筹、区级主抓”的推进格局：龙海区成立由区领导挂帅的领导小组，抽调多部门骨干组建工作专班；搭建多层次协商平台，与原土地权利主体“一对一”对等协商，达成整体收储协议；为商户制定合理搬迁补偿方案，向职工提供转岗、培训等多元化安置选择，解除了群众的后顾之忧。

　　老汽车站的蜕变，是漳州市推进低效用地再开发的一个缩影。作为全国低效用地再开发试点城市，漳州市坚持科学规划、政策创新、多方联动，通过“功能置换﹢”“腾笼换鸟”等多种模式，唤醒“沉睡”土地资源，向存量要空间、以更新促蝶变，为城市高质量发展注入了源源不断的新动力。【漳州市自然资源局】