编者按：

　　近日，省自然资源厅公布第五批低效用地再开发典型案例。该批案例以社会综合效益为导向，注重产业升级、历史文化传承、城市功能提升等核心价值，旨在引导各地坚持以人为本，注重社会效果和长远效益，使低效用地再开发服务于实体产业、公共服务，切实增进民生福祉。本栏目予以刊发，供各地学习借鉴。

今日刊发

南平市武夷山智能茶产业低效用地再开发案例

（再开发类型：司法拍卖+“工改工”提质扩容改造）

　　一、项目基本情况

　　项目位于洋庄乡茶产业核心发展带，占地38亩，原有老旧厂房6319.74平方米，因武夷山佳杰生物科技有限公司经营不善导致厂区长期空置，洋庄片区茶叶原料充足、交通便利，适合茶叶规模化、标准化生产。2025年4月，武夷山金府壹号茶业有限公司通过司法拍卖，以1501.94万元竞得整宗宗地及地上建构筑物，地块权属清晰无纠纷，盘活条件优良。项目计划总投资2.07亿元，分三期实施建设，全程不新增建设用地、依托存量地块实施“工改工”提容改造类型，改造后容积率由0.3提升至1.9，项目整体依托数智技术打通茶产业全链条，建成集茶叶加工、研发、仓储、包装、办公、茶旅研学于一体的数字化茶产业综合体，是该市低效工业用地盘活示范项目，助力茶产业数智升级与乡村产业振兴。

　　二、改造主体和模式

　　（一）改造原因

　　原武夷山佳杰生物科技有限公司因经营失败长期停产，厂区空置，土地产出、税收长期归零，亩均效益近乎空白，造成工业建设用地指标严重浪费。同时，本地传统茶叶加工自动化水平低、品控不标准，生产效率低，无法匹配规模化加工与品牌提质需求。

　　（二）改造主体

　　项目采用“企业主导、总部支撑、政府赋能、技术护航”的多元协同实施体系。其中，武夷山金府壹号茶业有限公司为实施主体，全权负责竞拍、三期建设、设备升级及全周期运营；母公司福建清铧茶叶股份有限公司提供资金、品牌、技术、市场全方位支持；武夷山市各相关职能部门及洋庄乡政府全程提供政策对接、审批服务与落地保障；专业智能设备及数字化技术服务商、科研院所提供技术支撑，保障项目高效落地、合规建设、良性运营。

　　（三）改造模式

　　项目创新采用“司法拍卖+工改工+分期建设+全链条运营”综合再开发的模式，通过法院司法拍卖一次性取得破产企业的低效不动产，在不改变工业用地性质的前提下，快速完成低效资产“腾笼换鸟”。落实南平市和武夷山市“工改工”政策，在符合国土空间规划前提下提升地块容积率，分期新建多层标准化生产仓储厂房、综合办公楼，以存量空间替代新增用地，实现企业增资扩产；同步依托数字科技实现生产、管控、品控、仓储全链条智能化升级，通过“龙头企业+合作社+茶农”产业联合体模式带动周边茶产业标准化发展，并结合厂区配套空间打造茶旅研学融合业态，全方位实现低效用地盘活、产业提质、效益提升、联农富民的综合成效。

　　三、取得的成效

　　（一）土地集约利用提质增效，存量资源高效盘活

　　项目成功盘活38亩低效工业用地及6300多平方米老旧厂房。在不新增建设用地的前提下，分三期实施存量厂房修缮、多层智能厂房与综合楼新建，将地块容积率从0.3大幅提升至1.9，土地集约利用率将提升5倍，有效破解工业园区工业用地空置、低效产出等突出问题。

　　（二）产业能级迭代升级，智造标杆效应凸显

　　项目依托数字化、智能化全链条改造，弥补武夷山茶产业传统作坊式粗放生产短板，建成武夷山茶行业智能化标杆工厂。通过新旧厂区改扩建融合升级，项目年加工产量预计达3000吨，整体生产效率提升40%以上，产品不良率控制在0.5%以下，实现茶叶加工、品控、仓储、溯源全流程标准化、数字化管控，推动武夷山茶产业从传统作坊式生产向现代化、集约化、科技化智造转型。

　　（三）经济效益稳步增长，亩均产出大幅提升

　　项目分三期实施，累计总投资2.07亿元。其中一期总投入3000万元，2026年4月建成投产，逐步释放产能，全部工程预计2030年竣工全面达产。通过零增地提质扩容，有效提升单位土地产值与税收贡献，大幅提升工业用地亩均效益。

　　（四）联农带农成效显著，以茶赋能乡村振兴

　　项目构建“龙头企业+合作社+茶农”共生发展模式，预计带动周边茶农标准化种植、保底价收购增收，实现户均年增收万元以上。同步依托智能工厂打造茶文化研学体验场景，可接待研学观摩，带动乡村文旅、配套服务业协同发展，助力乡村全面振兴。

　　四、主要做法

　　（一）深挖存量空间潜力，依规实施“工改工”提容

　　项目保留工业用地属性，采用分阶段改造路径实现扩容，地块容积率由0.3提升至1.9，分三期实施，补齐研发办公、茶旅研学配套短板。项目统筹智能加工、研发质检、智慧仓储、茶旅研学等七大功能分区，分梯度盘活存量空间，无需新增建设用地即可持续扩产。

　　（二）创新府院联动处置，依托司法拍卖盘活资产

　　构建法院、自然资源部门、属地乡镇协同核查机制，拍卖前置完成权属、抵押、地质、规划条件核查，相关指标、准入要求同步载入拍卖公告，实现净地规范出让。一次性完整取得宗地使用权与地上建构筑物，高效化解原有产权分散、整合难度大等难题。

　　（三）搭建政企联审专班，开辟绿色通道加速落地投产

　　组建由自然资源、工信、生态环境、住建等部门及洋庄乡政府组成的专项服务专班，建立多部门并联审批机制，简化改扩建、容积率调整等相关申报材料，打通规划、土地、建设、环评等审批堵点，压缩项目落地周期。政企双方同步建立专项工作小组，倒排建设工期、挂图推进实施，专班全程上门协调要素保障、现场施工、配套管线等难点问题，实现一期当年竞拍拿地、当年开工、次年投产的高效落地成效，也为后续二期、三期有序推进奠定基础。

　　（四）实行全链条闭环管控，推进低效用地再开发

　　依托全市低效工业用地全域摸排台账体系，建立标准化全流程管控机制。从容积率、投产运营、亩均效益、企业经营状况多维度综合研判，将地块纳入低效用地数据库，建立“一宗一档”动态管控清单，明确再开发改造方向与产业准入标准。同时，强化项目全过程监管，约定固投、投产时限、亩均效益等约束条款，在施工阶段常态化开展巡查监管，竣工后开展达产效益跟踪监测。

　　五、政策依据

　　（一）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）明确：“鼓励集中连片改造开发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块混合供应，探索‘工改工’与‘工改商’‘工改住’联动改造的条件和程序”，为本宗低效工业用地“工改工”盘活改造提供国家层面试点政策支撑。

　　（二）《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）明确：“推动低效工业用地在符合规划、安全要求的前提下，采取增容技改、产业更新、破产重组、‘腾笼换鸟’、联合招商、政府收储等方式有效盘活利用”，为本项目司法拍卖受让厂区、原址增资扩产提供省级政策遵循。

　　（三）《南平市低效工业用地“工改工”改造管理办法（试行）》（南政办规〔2026〕7号）明确：“‘工改工’是指工业用地土地使用权人不改变原批准土地用途，在其既有工业用地范围内通过改建、扩建、拆除重建等方式进行改造”，为本项目改造模式提供市级制度依据。

　　（四）《武夷山低效工业用地“工改工”改造管理实施细则（试行）》（武政办规〔2026〕1号）明确：“‘工改工’改造项目仅增加容积率的，不再增收土地价款”，支撑本项目容积率由0.3提升至1.9，零地增资提质的落地实施。【厅利用处　南平市自然资源局】